从投资角度看待房子的选择问题
最近几年，国内的房地产市场火爆异常。我们不仅要感谢以温州炒房团为代表的投资客，更要感谢党国正确伟大而英明的政策导向。于是几乎每个人都在关心房子的问题，甚至连与投资行业毫无关系的纺织女工或者扫地阿姨都知道，买房能赚钱。这种上到大型财团、投资机构，下到各个商业银行、小老百姓们所一起迸发出来如岩浆般的旷日持久的空前高涨的热情，让我感觉到似乎股市亢奋到了极点所形成的一种难以呼吸的味道。
暂且不谈这种市场情绪的问题，我们应当先问自己三个问题：我们为什么要买房？如果现在不买，何时买较好？是否还有更好的投资选择？从价值分析的角度看待买房，其实就算买来自用也算是房产投资。因为我们都希望在购房后看到房价上涨，就算不能上涨起码也要持平，万不可下跌。这种心态其实就算是一种投资的心态。
既然购房已成为投资，那我们应当从收益的角度来分析自己的购房计划。房子跟企业类似，能够通过出租或转让来创造收益。因为刚性需求而购房自住也一样，相当于自己缴房租给自己。评估某只股票的合理价值可根据长期定期存款利率来估算，定存利率可按 6％ 作为参考值。房子的价值也可以这样来分析，我们将房子看做我们所投资的一家企业，房租收入扣除各种苛捐杂税及其他费用后得到的净利润就是房子的净收益。
如果房租每月 1,000 元，税费和维护费用当每月 100 元；则一月净利润为 900 元，一年净利润为 10,800 元。按照收益率参考值 6％ 计算，该房子的合理价值应为 10,800 / 6％＝180,000 元，即月房租的 180 倍。所以我们可以简单地认为房租的 180 倍就是房子合理价值。
有了可计算的合理价值，我们就可以控制投资的成本，价值投资上叫“安全边际”。也就是说，我们购房的总成本应低于房租的 180 倍。譬如购房总价是可预计的房租的 150 倍，这样我们才有利润空间，通过运作才有足够的回报。
但是——请注意，这是一个很严重的转折介词。目前国内的房价情况无比疯狂，绝对远远超过房租的 180 倍。就在上周的新闻消息，杭州的房价已超过上海成为国内第一，均价已经达到了极其变态的 20,000 元，是房租的一千多倍。其他几个特大城市的房价也至少在房租的 600 倍以上，我甚至怀疑全国二线以上城市的房价就没有低于房租的 500 倍的。这不禁让人好奇，在这些地方投资房产该如何获得盈利？我想了很久也只想到一个办法：找个更傻的人卖出去。
到这里我们已经回答了“我们为什么要买房？如果现在不买，何时买较好？”这两个问题。综上所述，购房也应与投资股票一样——选择熊市的时候进场，这样才有足够的安全边际；在牛市高点就应考虑套现，而不是盲目搏傻，寄一切希望于幻想的泡影之中。
本文邀请各相关人士评论，欢迎留下墨宝。下期预告：回答“如果不买房，是否还有更好的投资选择？”这个问题。
