各位观众朋友，大家好，欢迎收看本期 CCAV 交碘访谈。

在上一期节目中，我们谈到了“我们为什么要买房？”和“如果现在不买，何时买较好？”这两个问题。节目嘉宾抛出“买房投资无异于博傻”、“刚需购房也应理智评估成本，把控安全边际”等观点，引来诸多议论。ppeng 兄认为当下社会现状无法以合理的市场规律解释，badbuild 老大更是表达了对房价问题的疑惑、不解和无奈。我们也感谢其他留下评论的砖家，谢谢。

今天我们就房价问题加以引申，谈谈面对日益加剧的通货膨胀，除了投资房产，我们是否还有更好的选择。

首先，我们认为通胀即意味着物价的上涨，同时也代表资产价格上涨。在这种情况下，我们手持货币并非最佳选择，而是应当考虑将货币转换为某些能与通胀一起增值的资产。

我们都知道目前国内的房价很高、非常高，在上一期节目中，我们谈到杭州的平均房价甚至已经超过了 20,000 元，但可能很多人不太了解国外的房价情况。在这期节目中，我们为大家介绍一下美国的房价（感谢美籍华人孙世伟先生提供相关数据）：

美国的房产一般以 house 为主，即由楼房、车库、院子，甚至游泳池等组成。这种房产占据大部分美国市场，相当于国内的别墅（砖家发音：别野）。在大多数美国的中等城市，20 万美元即可买到这样的房产。除了 single house 这种形式，其他还有 apartment、condo、loft 等形式的房产。但是在国内，20 万美元最多也就在一些偏远小城市能买到别墅。在大中城市，这个成本很可能连一套普通公寓都买不到。

在当前国内的房价完全超越美国的情况下，很多人还觉得买房是抵御通胀的最佳选择。这是完全错误的投资理念，要知道美国的人均收入是国内的 10 倍以上。如果我们用股市市盈率的计算方法来看，目前国内房价的市盈率已经到达了牛市最为亢奋的阶段。根据上一期节目的计算，合理的市盈率应该在 20 倍左右，然而目前一些大城市商品房的市盈率已经超过了 80 倍。因此我们从市盈率的角度来看，当下商品房的价格已经远远超过其价值，根本没有什么投资价值了。另外，房价的大牛市后面将会出现什么情况，我们完全可以推算出来。即便有政府参与宏观调控，最多也只能延缓大趋势的发展，市场规律才是真正起到决定性作用的。

相较之房地产，目前股票市场的投资价值则更为明显：A 股大盘股的平均市盈率在 20 倍左右，美国蓝筹股的平均市盈率在 15 倍左右。对于股市来说，通货膨胀是利好，因为上市公司的资产会增值，故持有股票是抵御通胀的一个不错的选择。

另外可以直接持有资源和商品，譬如原油、天然气、黄金、白银、小麦、玉米等，因为这些品种的价格在通货膨胀时会上扬。应该如何投资这些品种呢？我们说可以利用美股。美国有很多以这些投资品种为基础的 ETF 基金，这些基金与上市公司股票一样，可公开交易，其价格与这些资源和商品密切相关，水涨船高。

综上所述，就目前来看，除非刚需，如果不买房，股票和商品是抵御通货膨胀更好的选择。莎士比亚的《哈姆雷特》中，丹麦王子说过“To be, or not to be. That is the question.”，我们是否也该思考一下了？

下期预告：稳健投资美国股票的若干建议。欢迎届时关注。

最后，按照往年惯例来结束全文：谨以此文，献给 22 年前的今天，为争取民主、自由而献身的所有前辈。

最近几年，国内的房地产市场火爆异常。我们不仅要感谢以温州炒房团为代表的投资客，更要感谢党国正确伟大而英明的政策导向。于是几乎每个人都在关心房子的问题，甚至连与投资行业毫无关系的纺织女工或者扫地阿姨都知道，买房能赚钱。这种上到大型财团、投资机构，下到各个商业银行、小老百姓们所一起迸发出来如岩浆般的旷日持久的空前高涨的热情，让我感觉到似乎股市亢奋到了极点所形成的一种难以呼吸的味道。

暂且不谈这种市场情绪的问题，我们应当先问自己三个问题：我们为什么要买房？如果现在不买，何时买较好？是否还有更好的投资选择？从价值分析的角度看待买房，其实就算买来自用也算是房产投资。因为我们都希望在购房后看到房价上涨，就算不能上涨起码也要持平，万不可下跌。这种心态其实就算是一种投资的心态。

既然购房已成为投资，那我们应当从收益的角度来分析自己的购房计划。房子跟企业类似，能够通过出租或转让来创造收益。因为刚性需求而购房自住也一样，相当于自己缴房租给自己。评估某只股票的合理价值可根据长期定期存款利率来估算，定存利率可按 6％ 作为参考值。房子的价值也可以这样来分析，我们将房子看做我们所投资的一家企业，房租收入扣除各种苛捐杂税及其他费用后得到的净利润就是房子的净收益。

如果房租每月 1,000 元，税费和维护费用当每月 100 元；则一月净利润为 900 元，一年净利润为 10,800 元。按照收益率参考值 6％ 计算，该房子的合理价值应为 10,800 / 6％＝180,000 元，即月房租的 180 倍。所以我们可以简单地认为房租的 180 倍就是房子合理价值。

有了可计算的合理价值，我们就可以控制投资的成本，价值投资上叫“安全边际”。也就是说，我们购房的总成本应低于房租的 180 倍。譬如购房总价是可预计的房租的 150 倍，这样我们才有利润空间，通过运作才有足够的回报。

但是——请注意，这是一个很严重的转折介词。目前国内的房价情况无比疯狂，绝对远远超过房租的 180 倍。就在上周的新闻消息，杭州的房价已超过上海成为国内第一，均价已经达到了极其变态的 20,000 元，是房租的一千多倍。其他几个特大城市的房价也至少在房租的 600 倍以上，我甚至怀疑全国二线以上城市的房价就没有低于房租的 500 倍的。这不禁让人好奇，在这些地方投资房产该如何获得盈利？我想了很久也只想到一个办法：找个更傻的人卖出去。

到这里我们已经回答了“我们为什么要买房？如果现在不买，何时买较好？”这两个问题。综上所述，购房也应与投资股票一样——选择熊市的时候进场，这样才有足够的安全边际；在牛市高点就应考虑套现，而不是盲目搏傻，寄一切希望于幻想的泡影之中。

本文邀请各相关人士评论，欢迎留下墨宝。下期预告：回答“如果不买房，是否还有更好的投资选择？”这个问题。